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屠海鸣:目前中国有3亿人将要买房 未来楼市难下行
发布时间: 2014/5/20 13:55:51 发布人: 谢楠 点击率: 426   

最近一段时间,笔者在政协开会、在基层调研,总有熟人和朋友问起:“房价会不会再跌?”“楼市是否到了拐点?”春节以来,全国各地楼市的暗流涌动,让许多人感到了阵阵寒意。阳春四月,全国重点城市中超过六成成交量环比下跌,北京、大连等城市成交量跌幅达到三成以上;而“五一”期间,全国54个城市合计住宅签约套数同比下降了32.5%。其中,一二线城市下降幅度最大,一线城市同比下降40%。于是,熟人朋友的楼市“跌价”和“拐点”问题就多了起来,楼市“崩盘论”也不胫而走,甚至有一些地方政府开始酝酿为楼市松绑,就比如香港特区政府最近的一项做法:鉴于最近楼市持续疲软,准备于近期着手调整“辣招”(楼市相关政策),将放宽购房者换楼期限。但笔者认为,不少判断都属于过度反应,2014年可能是内地楼市的一个拐点,但不是“跳楼”,而是“下楼”。也就是说,房价会停止上涨,或适当下调,但不会大幅下跌。

分析市场行情,最基本的功课是分析供求关系。那么,房子的需求怎样?重点需要分析一下刚性需求。

房子的刚性需求主要源于婚龄人口的多少。建国以来,我国曾有过三次出生高峰期。第一次出现在1949年至1959年。当时国家实行鼓励生育的政策,人口增长率将近300%; 第二次出现在1962年至1965年,持续至1973年;第三次是1985年至1995年,主要是六十年代出生的那一批人进入婚育年龄,造就了生育高峰期,据相关学者计算,第三次高峰期人口出生数量有1.24亿左右,接近当前全国人口的10%。未来十年,1985年至1995年出生的人群进入婚嫁年龄,这是支撑住房刚需的主力军。另有统计数字表明,目前,中国20-24岁人口比例为9.0%,25-29岁人口比例为8.0%,30-34岁人口比例为7.4%,都处于较高水平,累计将有3.3亿人口处于成家立业购房阶段。

3.3亿人分为两类,一类是城镇人口,一类是农村人口。最近一次人口普查的结果,两者各占一半。约1.6亿的城镇年轻人绝大多数是独生子女,两个人购房的经济来源不仅仅靠自己,还有两个家庭的经济支持,购买一套房子不算太难。农村的这部分年轻人,经济能力要弱一些,但他们以上学、打工等多种途径进入城市后,绝大多数人不准备回到乡村定居,这是不争的事实,就算其中有50%的人具有购房能力,也是一个不小的群体。以此来看,未来十年,中国拥有2亿多人的住房消费群体。

那么,房子的供应量又如何呢?住房用地供应量是反映住房供应量的最直接的指标。来自国土资源部的数据显示,2013年中国的住房用地供应量相当于前5年平均实际供应量的143%,创历史新高。也就是说,前5年住房供应量小,是造成房价上涨的一个重要因素,今年住房供应量增大,会拉低房价。此外,随着房地产暴利时代的结束,一部分炒房者主动撤资,也使二手房的供应量增加; 随着去年以来大批保障性住房竣工,以及全国棚户区改造工程的全面铺开,又增加了住房的供应量。

综合分析住房的供求关系可以看出,刚性需求是实实在在的,住房供应量是在逐渐增加的,住房投资性需求是在逐渐缩水的。这些因素造就了目前的房地产“换挡期”,就是从快速增长转向理性平稳增长。

“换挡期”是一次调整、整合,是挤泡沫的阶段。房价在总体稳定的情况下,不排除会在一段时间下跌,也不排除某些地方的房价会出现“跳楼价”。房价下跌的幅度,取决于投资性需求所占的比重,投资性需求占得越多,下跌的幅度会越大。比如,温州、神木等地的房价不是靠刚需支撑,而是炒起来的,“大起大落”原本就是“炒房”的宿命,不值得大惊小怪。所以,对上海和全国绝大部分城市来说,房价不是在“跳楼”,而是在“下楼”。(凤凰网)

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