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高贤林:降价主因来自供求关系 救市未必有用需理性看待
发布时间: 2014/5/20 13:54:36 发布人: 谢楠 点击率: 383   

汉嘉地产顾问副总裁 高贤林(摄/新华网摄影记者 祝立铭

    房交会作用在发生变化 房企快节奏营销不受房交会影响

    高贤林:这次人居展粗粗来看,人流量还是很多的。很多外面的开发商都没有参加,本土开发商比较多。这个情况,一是房交会作为房地产营销平台的作用,在发生一些变化。过去供求关系不那么多,不那么紧张,所以房交会在一个时段上面可以看很多房,选房的房源比较多,开发商也会在房交会期间推出很多优惠的政策,这个时候来买房比较合算,主要是这些因素。而且开发商的数量也没有像现在这么多,过去的状况就是这样,现在开发商的量比较大,而且平时该做的营销动作比较到位,该推就推,开发商时间节点的要求比较高,不一定等到房交会,特别是外来大的开发商。越是大的开发商,他们对营销节奏的把控,资金周转速度要求更高,所以对他们来说,周转是第一位的,利润是第二位的,他不会等到房交会的时候再来推盘,或者再来推优惠政策,之前该怎么走就怎么走。

    第二,外来开发商的品牌往往都比较大,公司比较大,品牌比较响亮,它不需要借助房交会来打品牌的影响。根据目前的情况,他们不需要参加,所以就不参加了,政府也不强求他们参加。我们看到本土的开发商比较多一点,本地开发商盘子不多,营销的节奏也不那么快,资金周转的要求没有像外来龙湖、万科这些要求那么高,所以他们来参加了,我这么看。

    供求关系和资金状况是降价两大因素 楼市短期将保持下行

    高贤林:降价这个因素,应该说杭州的降价在中国业内关注度还是很高的,因为原来有一种说法,三四线城市供应量太大了会降价,一二线城市还会继续的涨,特别是一线城市。杭州在全国的房地产市场上有一定的风向标,五大行把它定位成1.5线城市,准一线城市,肯定认为杭州这个城市房价很高,不断往上走。事实上杭州的房价有涨有降,而且降的比较多,现在全国有7个城市有救市的政策,杭州是其中之一。这样就证明杭州并不是别人想象的那样一线城市,它的供求一直是比较紧张,所以它的价格不会跌。

    这里面造成的因素,市场不会骗人的,主要的因素还是供求关系。杭州每年去化的量在六七十万方,住宅,这是一个恒定的。像现在供应存量那么大,7万多套住宅的量,所以它的去化由原来12个月涨到25个月,这样的话等于一定会存在着各个开发商资金周转情况不一样,财务的成本不一样,营销的节奏不一样,每个公司情况不一样,有些公司从战略上就要降价,一降的话,对市场就形成多米诺骨的效应,会形成羊群效应。就觉得这个市场他走得好,我也赶紧降,不降就走不动,这样市场消费者的预期就发生了变化。我认为降价的因素,一个是供求关系,存量的供求关系造成的;第二是开发商本身资金的状况,公司的情况。

    另外,从大势上来讲,我们从宏观的角度来分析,现在存量需要25个月来消耗,这样等于很多开发商确实需要降价促销。因为现在房地产开发商一般来说融资的成本比较高,它首先要保证周转,然后再保证利润。对他来说,降价可能是一种常态,所以很多中小开发商是扛不住的。

    开发商还是要研究客群,研究客群真正的需要,研究刚需人群真正的需要,满足对户型的要求,对服务的要求,对园区产品上的要求,服务上多下工夫,成本上要控制。慢慢价格往下走的问题,它不是短期的,我认为至少是一个中期,半年以上的时间肯定会下降的。

    政府救市未必有用 冷静看待货币注入

    高贤林:银行开会,提出一要满足刚需首贷的要求,第二,降准的比例降下来。农村农业银行已经降下来了,城市银行会不会降,央行货币上是不是还会进行一些操作,再注入适当的流动量。现在等于人民币如果处于贬值的情况下,热钱的流入会退出,这样的话也会有一些抽血的功能,这个可能就博美元了。

    资金的量M2还是不小,然后再加上我们这样的调控,资金的量还是不小。但是我们要关注到资金效率下降是非常厉害的,现在资金的效率不像过去那样,90年代初或者新世纪初那些时候,1块钱的投入会对经济产生的效能,和现在倒过来4:1吧,这是一个非常重要的因素。

    货币如果再注入的话,对经济的其他因素会产生影响,借新钱还旧钱,很多钱实际上没有转到这一块。房地产本身的供求关系,存量很大,现在我们来看,三四线城市存量是巨大的,杭州这样的城市存量也不小。你注入这些资金,是不是一定能够改变供求的规律,所以我们还是要非常冷静的把握好公司的战略,不能够有一些冒进,对市场、对政策都不能抱有人为的想法。本身政府也是这样,房地产是一个非常重要的行业,但宏观经济总体不能出系统性风险,它要规避,比如地方债务的问题,银行的系统风险,这些问题要规避。然后想转型,这个目标始终想走,第一,救不一定有用。救的话,也不一定会破坏整个宏观经济,这个问题,开发商应该要有非常清醒和理性的认识。(新华网)

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